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2013年 房价仍有上涨趋势

2012-12-17 0:36:29 百事图 我要评述(0) 字号:

当前我国住宅库存量确实处于历史最高水平,但不必过忧。至于鄂尔多斯和温州的房价大跌,具有一定的特殊性,不能视为全国房价泡沫崩灭的开始。全国一二线城市的去货周期已降至相对合理区间,房地产不仅不会崩盘,明年总体仍具有一定的上涨空间。

2008年开始,伴随房地产市场的下行,至2009年初时,一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”,他们根据国家统计局的数据,以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础,推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算,自然而然地推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上,并提出“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”

“2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米。”这是国家统计局的数据。空置面积的标准定义:报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

统计局的空置面积,完全不合国际惯例:按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。所以,经过媒体炒作、社会质疑后,2009年后官方不再用“空置面积”称谓,而是改成了“待售面积”,它只说明尚未售出和租出的新建商品房的面积,表明短期内的市场供求情况,而与全社会的长期性的房屋空置无关。

实际上,1995年以来,随着我国商品房成交量的不断增长,待售面积也随之增长,只有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的,因为伴随着市场交易规模的扩大,总有一些房源在推出后,需要一个去化周期,不可能一开盘立即卖光;另外,很多楼盘都会剩下一点尾盘,或者房子有缺陷,或者开发商不急于出售。

因此,看待售面积增减,意义并不大。至2012年10月底,全国商品房待售面积为3.3亿平米,比2011年底增加了约0.5亿平米。而上市公司的存货概念很宽泛,不仅包括可售房,还有未售的土地和工程。

为了更好地表现待售面积的合理与否,可以用“商品房待售面积除以年度商品房销售面积”,就可以知道二者之间的关系。1996-1997年,这一比值高达78%,表明积压严重,反映出那时中国楼市非常低迷。其后,这一比值呈下降趋势,说明房改之后,房地产市场渐渐步入快车道,市场供不应求。2007年,达到17%的历史性低点,那年楼市最疯狂。2008年楼市低迷,这一比值首次反弹,2009-2010年重新回落(市场回暖),2011-2012年有所上升(市场降温)。2012年这一比值为30%,仍远优于2004年之前。哪来的高危库存?

因此,国家统计局的待售指标,并不能精准反映实际供求。笔者一般用典型城市的商品住宅待售量,来分析短期市场存货压力。从2011年二季度开始,全国20个典型的住宅库存持续增加,2011年12月至今,总体高位盘整,明年应呈减少趋势。一二线城市,与三线城市的走势有差异。一二线城市的库存于2011年12月之后持续小幅下滑,三线城市直至11月才出现顶部迹象,但还有待进一步印证。

虽然去年以来库存增长,当前仍处历史高位,但今年3月以来,成交量也在快速增长。其结果是,存货去化周期快速缩短。

2012年8月以来,一线城市和部分二线城市的住宅存销比再度回落至8-9月的水平。今年下半年以来,一线城市房价止跌反弹现象显着。而三线城市,当前住宅存销比略超15个月,高于2010年一季度的12-13月,所以我们可以看到,很多中小城市的房价水平,仍低于去年。(作者为上海易居房地产研究院副院长据华夏时报)
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